3월의 부동산, 토마토집통과 함께 알아보자.

[토마토집통 서포터즈 활동]

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2023.03.25

토마토집통 부동산 콘서트를 다녀왔습니다.

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재개발-재건축뿐만 아니라

경매, 아파트등 부동산과 관련된

다양한 이야기를 듣고 왔는데요!

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콘서트내용을 파헤치러 가보실까요?

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Let's get it~!~!

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1부에서는 김예림 변호사님께서

재개발-재건축에 관해 말씀해주셨어요.

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저는 처음 내용부터 소름이 돋았답니다. 그 첫번째는

"저의 머리속에 있는 재개발-재건축은 무조건 용적률이 좋아야한다!!"

라고 생각했는데요. 아니었습니다.

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왜냐하면 제가 생각한 용적률과

변호사님께서 말씀하신 용적률은 달라서 였습니다.

재개발-재건축 후의 용적률이 제가 생각했던 것 이었고

변호사님은 재개발-재건축 전의 용적률을 말씀하셨던 겁니다.

 

재건축 150~180%가 나오면 수익성 좋다.

 

애초에 용적률이 낮기 때문에 사업성이 좋다는 겁니다!

용적률이 엄청나게 높다면 사업자체를 시작을 안 하겠죠?

이해되셨나요?

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전 이 사실을 알고 소름이 돋았답니다.

수박겉핥기식으로 알고 있었구나...하고 반성하고 성찰했네요!

(더 열심히 공부 하고 아는 척 해야겠습니다^^)

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2번째 놀라운 사실

용적률이 높다해서 다 좋은 것은 아니다.

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엥?!? 또 머리속이 물음표로 가득찼습니다.

왤까? 왜지? 아무리 생각해도 용적률이 높으면 많이 지을 수 있고 사업성도 좋지 않나?

이번에도 역시 저의 편협적인 시각이 들어났습니다.

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용적률이 높으면 많이 지을 수 있지만

그로 인해 닭장 아파트가 될 수 있다.

라고 말씀하시더라구요... WOW 이 생각을 못 하다니.

 

뤼스풱!!

또 이렇게 배워갑니다. 한 단계 성장 나

제법 기분이 좋다. 히힣

3번째 놀라운 사실

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요즘 1기 신도시가 재개발-재건축으로 핫하죠?

1기 신도시만의 특별법도 있고

뉴스에도 탈바꿈한다~라는 걸 한 번쯤은 보셨을 겁니다.

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저도 그래서 "우와 1기 신도시 좋겠다. 저기에 투자하면 으리으리한 아파트도 얻을 수 있고."

라고 단순히 생각했는데요. 역시 변호님의 답변은 항상 멋지고 상상을 뛰어넘어 일침을 주셨습니다.

1기 신도시 용적률이 딱히 매력적이지 않다.
1기 신도시보다 역세권+용적률 좋은 아파트 투자하는게 더 나을 수 있다.

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1기 신도시에게만 특별법을 적용하니

당연히 사람들의 불만도 늘어나고 제한도 됐고 이미 가격도 많이 올랐고.

저는 1기 신도시가 무조건적으로 좋을 줄 알았지만

또 그건 아니더군요!

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부동산시장에선

"무조건적"은 없다!!

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여기서 재개발 관련 질문 나갑니다.

신축빌라 5평 VS 구축빌라 10평

여러분의 선택은?

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정답: 정의 내릴 수 없다!

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물론 신축빌라가 자재값이나 공사비등이 비싸서

더 받을 순 있겠지만 무조건적은 아니라는 겁니다.

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위치, 땅의 모양등을 종합적으로 평가하여 그 가치를 매기는 겁니다.

이 물건이 남향이냐 동향이냐

땅 모양이 반듯한 사각형이냐 삐뚤한 모양이냐등

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같은 평수의 신축빌라와 구축빌라가 있다하면

구축빌라가 신축빌라보다 남향이고 땅모양도 반듯하여

사업성이 뛰어나면 구축이 신축보다 더 평가가치가 높을 수 있습니다!

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2부에서는 여러 분야의 전문가님들과 함께 했는데요!

이 날따라 방청객들의 호응이 좋아서 더 열정적으로 답변해주시는 게

너무 감사하고 신났습니다 ㅎㅎ

정말 다양한 얘기를 해주셨습니다.

먼저 클러스터.

클러스터란?

산업집적지. 유사 업종에서 다른 기능을 수행하는 기업, 기관들이 한 곳에 모여있는 것을 말한다. 클러스터는 직접 생산을 담당하는 기업뿐만 아니라 연구개발기능을 담당하는 대학, 연구소와 각종 지원 기능을 담당하는 벤처캐피털, 컨설팅 등의 기관이 한 곳에 모여 있어서 정보와 지식 공유를 통한 시너지 효과를 노릴 수 있다. 클러스터는 미국의 실리콘밸리처럼 자율적으로 조성되기도 하며, 중국처럼 정부가 기획 단계부터 나서서 형성되기도 한다. 대표적 클러스터 모델로는 IT클러스터와 CT클러스터가 있다. 미국의 인터넷 사업을 주도하는 실리콘밸리, 보스턴 등이 전형적인 IT클러스터이다. 국내에도 이를 벤치마킹한 테헤란밸리, 대덕밸리가 있다. CT(문화산업)는 하나의 소스로 다양한 분야에 활용할 수 있는 ‘원소스 멀티유즈(one source multiuse)’산업이므로 클러스터가 효과적이다. 부천의 출판문화, 춘천의 애니메이션, 대전에 영상, 게임 클러스터가 형성되고 있다.
[네이버 지식백과] 클러스터 (매일경제, 매경닷컴)

 

용인, 송도에서 지금 클러스터를 짓는 중인데요.

클러스터가 지어지면 그 주변에 교통, 부동산등 엄청난 영향을 받겠죠?

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그 영향을 받는 순서가

땅 > 원룸 > 지식산업센터 > 아파트

라고 하셨습니다.

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그렇다면 지금이 클러스터가 핫한데 아파트를 산다면?

단기간에는 큰 돈을 만지기 어렵습니다.

아파트가 돈의 영향을 가장 뒤늦게 받습니다. 그렇기에

돈의 영향을 받을려면 20년정도 걸릴 수 있습니다.

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그렇기 때문에 자신이 목표하는 바에 따라

투자를 해야겠다는 생각이 들었습니다.

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경매에 대해서도 살펴봅시다.

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아파트편

서울아파트의 낙찰가율은 70%대

그 중 강남권은 80%대이다.

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강남권은 경매나 매매가 크게 차이가 안 난다.

왜냐? 경매로 취득시, 토지거래허가를 받지 않아도 되서 자신이 살지 않고

세를 줄 수 있다는 장점이 있기 때문이다.

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비강남권은 매매의 70%대로 살 수 있기 때문에

실수요자가 경매하기 적절하다.

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그리고 경매낙찰가 10~15% 저렴하게 받으면

그 밑으로 떨어질 가능성은 낮기 때문에 투자하기 좋다.

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오피스텔편

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아파트 대체재인

중대형 오피스텔은 낙찰자가 별로없다.

왜냐? 금리가 높기 때문이다.

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하지만

소형 오피스텔은 낙찰자가 많다.

왜냐? 1-2억대면 대출을 하지 않거나 조금해서 세를 주면

수익을 얻을 수 있기 때문에 중대형보다 인기가 많다.

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상가편

근린상가나 꼬마빌딩이 나오면 낙찰가가 생각보다 높다.

왜냐? 상가를 보는 시선은 수익형을 바라보는 경우가 대다수다.

하지만 감정가는 수익률 대비로 계산하지 않고 건물의 원가로만 계산하기 때문에

감정가가 애초에 낮다. 그렇기 때문에 직접 수익률을 알아보고 낙찰가를 써야할 것이다.

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이외에 수첩에 적은 내용들을 보면

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재건축 주변 건물에 투가 움직인다.

왜냐? 서민들이 이주할 집을 찾아야 하기 때문에

한동안 세입자를 찾는 것이 어렵지 않을 것이다.

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또한 영끌족들이 아직까지는 버티고 있기 때문에 매물이

생각만큼 많이 나오지 않을 것 이다.

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지금 자재값, 인건비등 물가가 많이 올라서 시공사가

골머리를 앓고 있기 때문에 지금 벌려놓은 걸

마무리하기에 급급할 것이다. 그렇기 때문에 새로운 사업은

잘 안 벌릴 것이다.

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그로인해 3년후에는 입주물량이 떨어질 수 있다.

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여러분 너무 유익하지 않나요?ㅠㅠ

외람된 말씀이오나 교수님 강의보다 귀에 쏙쏙 들어오고

이번년도 저의 눈과 정신이 가장 말똥말똥한 순간이라 장담할 수 있습니다.

전문가님들 진짜 최곱니다!!

한 마디도 놓치지 않을려고 글씨체 흩날리는 것 좀 보세요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

모든 필기가 이 모양입니다. 부끄러워서 다 공개는 못 하겠네요 ㅎㅎㅎㅎ

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그만큼 부동산 콘서트는 저에게 뜻깊은 시간이었어요.

원래 제가 와아아아아아전 집순이 of 집순이거든요?

근데 콘서트 있는 날이면 "오늘은 어떤 내가 알지 못한 부동산 정보를 얻어올까?

하고 설레었어요. 왕복 3시간이 아깝지 않을정도로요.

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그리고 3부때 질의응답 시간에 제가 카톡으로 허접한 질문을 했는데

김예림 변호사님께서 직접 답변도 해주고 저 혼자 가슴이 쿵쾅쿵쾅했어요.

과연 대학생이 허접한 질문을 했는데 변호사님이 직접 답변을 해주는 기회가 세상에 있기나 할까?

짜릿했습니다.

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그리고 콘서트에 참여하신 어른들(?), 투자자님들을 보면서

속으로 "정말 멋지다. 나도 저런 어른이 되고 싶다"라는 생각이

문득문득 들더라구요. 저도 멋지게 성장해서 그 모습으로

콘서트 참여하고 싶네요 ㅎㅎ

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여러분들도 꼭 참여해보세요!!

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이번 3번째 콘서트가 유독 감명깊어서 말이 길었네요. 헤헿

오늘도 저의 허무맹랑한 말 읽어주셔서 감사해요 하튜

 

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Instagram의 토마토집통 공식 인스타그램님 : "여러분~💜 안녕하세요😍 토마토집통 카페 오픈 가

여러분 토마토집통이 또 이벤트를 열었어요!!

저만 알고 싶은 이벤트지만 여러분에게만 공유하겠어욧!

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1. 토마토집통 인스타 팔로우 & 카페가입인사

2. 스토리 공유

3. 친구소환 및 참여완료 댓글 작성

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이 세가지만 하시만 경품이 나의 품에게로~~

언능언능 참여하세요~~

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부동산정보도 얻고 맛난 간식도 얻고

일석이조라고 생각합니다!