[토마토집통 서포터즈 활동]
요즘 부동산시장을 보면
아파트거래량이 늘어났다~라는
문구를 많이 보셨을것 같은데요.
"오 그럼 지금 당장 아파트로 GO!"
이게 맞을까요?ㅎㅎ
이 부분은 2023.02.25에 열린
토마토집통 콘서트에서 강의를 해주셨는데요
궁금하시죠? 같이 내용을 파헤쳐보죠!
Let's get it~!~!
이 그래프는 아파트 가격추이를 나타낸 것인데요.
2020년도에 치솟은 가격이 2022년에 접어들어 대폭 낮아지신 거 보이시죠?
이러한 아파트값의 흐름을 알기 위해서는
그것의 지표가 되는 '송파구 헬리오시티'를 보면
대강 흐름을 알 수 있다고 합니다.
왜냐하면
서울 송파구에 위치하고 있고 대단지이기 때문에
지표가 된다라고 말씀하셨습니다.
하지만 그래프의 폭은 지역마다 다릅니다.
역시 서초구는 탄탄한 거 보이시죠?
노원구는 직격으로 맞은 듯한 그래프 추이...
같은 서울이지만 아파트값의 추이는 다르다는 것!
유념하셔야 할 것 같습니다.
1)금리
금리와 집값은 반비례 관계입니다.
금리가 오르면 대출이자 부담이 켜져 매수자, 매도자
모두 부담 예금금리도 올라 시중 유동자금을 흡수합니다.
2023.02 한국은행 금통위 금리를 동결했지만
금리인상은 끝나지 않고 있습니다.
하지만
노무현대통령때는 금리가 높아도 집값이 떨어지지 않았다는 사실!
그 때는 전 세계가 버블시기였고
공급 또한 부족했기 때문이죠!
그렇기 때문에
금리와 집값은 100%반비례 관계이다?
반드시 예외상황은 존재합니다!
그러니 현 상황의 조건들을 세세히 따져봐야겠죠?
2)공급
사진 순서: 서울-인천-대구
서울은 공급부족지역,
인천은 공급과잉지역,
대구는 초공급과잉지역입니다.
공급이 적으면 집값이 상승하고
공급이 많으면 그만큼 집값이 하락하겠죠?
그렇기 때문에 인천은 내년까지 지켜보시는 게 BEST!
대구는 인천보다 심하기 때문에 추천하는 지역은 아닙니다.
어떠한 지역의 아파트를 살때는 이러한
공급과 수요가 중요한 거 아시죠?
https://asil.kr/asil/index.jsp
공급과 수요를 알아볼 수 있는 유용한 앱 아실
뿐만 아니라 세대수의 이동이나 집값들도 알 수 있으니
꼭 아실 접속하셔서 살펴보시길 바랍니다!
3) 미분양
공급은 많은데 수요할 인구가 줄어든 거 보이시나요?
그로인해 현재 미분양 문제가 심각해진 겁니다.
당연히 집값이 떨어질 수 밖에 없는 구조죠.
미분양 문제를 해결하기 위해 건설사들은
누구나 청약가능, 발코니확장 무료, 가격하락등
다양한 방법을 내놓고 있지만 문제가 바로 잡히진 않을 것 같습니다.
미분양이 심각한 지역은 조심해야겠죠?
4) 인구변화
절대 인구감소는 주택구매연령인
40-69세 인구변화가 중요합니다.
출생률이 줄어들어도 당장 주택시장에 큰 영향은 없다는 거죠.
하지만 장기적으로는 영향을 받을 수 밖에 없습니다.
수도권은 인구유입으로 20년내 절대인구감소 영향은 없습니다.
인구 소멸이 진행되면서 활력이 떨어지는 지방중소도시는 먼저 영향을 받겠죠?
하루가 멀다하고 뉴스에서
"출생률 감소"라는 단어가 끊임없이 나오고 있습니다.
지레 겁먹진 않으셨으면 좋겠습니다.
1) L 가능성 높다
7년 상승, 6개월 하락은 상식에 맞지 않습니다.
2015~2021 7년동안 상승했는데 6개월
이 짧은 시간에 하락한다는 건 애초에 말이 성립되지 않겠죠?
금리 불확실성도 지속중이고 전세 회복 시간도 필요합니다.
금리와 더불어 빌라왕때문에 전세에 큰 타격이 있어서
그 두려움을 없애기 위한 시간이 필요할 듯 합니다.
인플레이션에 따른 화폐가치하락이 반영되는 시간이 필요합니다.
2) 바닥 시그널
바닥 시그널을 알 수 있는 5가지가 있는데요.
첫번째, 고점대비 30-50하락
두번째, 미분양 전국 10만호 발생
세번째, 패닉셀 발생
매수심리지수 20이하 6개월 지속되면 패닉 셀이 발생하게 됩니다.
패닉 셀이란?
투자자들의 공포심에 따른 급격한 매도현상이 일어나는 것을 의미한다. 시장에 갑작스러운 악재가 끼면 투자자들은 투자원금 이상의 어마어마한 손해를 볼 지도 모른다는 미지의 공포에 휩싸여 가진 주식·채권 등을 팔게 되며, 이는 다른 투자자들로 하여금 연속적인 매도를 촉발시켜 급격한 하락장을 만든다.
네번째, 강남 규제지역, DSR 해제
마지막, 양도세 특례카드
3) 하락이 지나면 다시 회복한다.
해 뜨기 전 새벽이 가장 어둡다.
부동산에는 영원한 하락도, 영원한 상승도 없다.
흔히 하시는 착각이
"계속 집값이 떨어지겠지?"
"오 뭔가 집값이 계속 오를것 같아!"
절대 이런 착각은 버리시기 바랍니다.
4) 필요한 실 수요자라면
완전한 바닥은 지나지 않았지만
100% 바닥을 기다리지 말고
고점대비 30%이상 하락한 급매물은 사도 됩니다.
사서 잘 살다가 -10%p 더 하락할 수도 있만
결국 다 지나갑니다.
5) 준비가 안 된 수요자라면
뉴:홈 사전청약 적극 도전해보시고
저렴한 분양가, 정부에서 주는 혜택을 잘 활용하시면
좋습니다.
제가 저번에 포스팅한 특례보금자리론도 정부에서 주는 혜택 중 하나겠죠?
사람들의 관심을 받고 있는 단지들을 확인하려면
위와 같이 '닥터아파트' 사이트의
분양-베스트 분양권에서 주간 조회수가 가장 높은 곳을 보시면 됩니다!
6) 집 팔고 현금가지고 기다리는 전략 어렵다
예상처럼, 계산처럼 되지 않습니다.
하락장에 매수하기 정말 어렵습니다.
실수요자는 '필요'에 따라 선택지가 2가지 있습니다.
첫번째, 자금이 되고 필요한 실 수요자는 금리인상 멈추는 타이밍
두번째, 자금 부족하거나 기다릴 수 있느 수요자는 바닥 시그널을 기다려라
입니다!
7) 자금력이 있는 자산가라면
아직은 주택 수 늘릴 때는 아닙니다.
3주택 이상이라면 조금 더 강한 규제완화 카드를
기다리셔야합니다.
(양도세 특례 나오면 용기내어 공격적으로!)
장기적으로 성장가능성 있는 지역 토지 GOOD
8) 수익형 부동산은
금리상황이 중요하고,
개별성 강해 물건 별 타당성 분석 필수!
이렇게 아파트 현황을 살펴보았는데요.
유익하셨나요?
알찬 내용을 쓸 수 있었던 이유는
'토마토집통 콘서트'를 다녀왔기 때문입니다.
이번 기회를 통해
"집 하나를 사기 위해서는 정말 많을 걸 따져봐야 하는 구나."
"뉴스에서 보도되는 단편적인 내용만 보지 말고 그로 인해 부동산시장에 영향을 미치는가?
그리고 어디까지 내가 믿고 판단해야하는가"를 명확히 안 것 같아요.
대학공부에서 벗어나
대한민국의 상황도 알 수 있고
우리와 떼어놓을 수 없는 부동산공부도 되니
힐링타임 그 잡채ㅠㅠㅠ
강의뿐만 아니라
3부에 질의응답타임을 가지는데요. 이때를 잘 활용하셔서
평소 궁금한 사항을 질문하면 전문가님들의 의견을 받아볼 수 있으니
참석 왕추천!
2023.03.25
토마토집통 콘서트가 열리니까요
절대 놓치지 마세요.
참가비도 무료니 꼭꼭꼭꼭 참여하기!
그럼 3월 25일 토마토집통 콘서트에서 뵙겠습니다 ㅎㅎ
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