부동산에는 정말 많은 종류가 있는데요.
오늘은 제가 감명깊게 봤던 "지분경매"에 대해
다루어볼려고 합니다!
Let's get it~!~!
지분경매란?
지분 입찰은 일반물건과 다르게 취급합니다. 하나의 물건에 여러 사람의 이름으로 소유권이 있는 거죠.
이러한 이유로 일반입찰자들은 지분경매를 기피하고 있습니다.
지분경매의 장점
1.값이 저렴하다.
하나의 물건을 1/N한 것이기 때문에 그 만큼 가격도 저렴합니다.
일반적인 매물에 비해 처리할 부분들이 있다보니 낙찰가율이 다른 물건에 비해 상대적으로 낮게 형성됩니다.
이로 인해 경쟁률도 낮겠죠?
2.빠른 매도가 가능할 수 있다.
같이 소유를 하게되는 공유자가 매수를 하는 경우가 많습니다.
공유자가 혼자서 온전히 소유를 하고 있는게 아니기에 사용수익을 하거나 매매를 하기가 쉽지 않습니다.
그렇기에 서로 협의를 해야하는데, 한쪽이 다 사거나 중개사무소에 내놓고 팔아서 각자 지분만큼 가져올 수 있습니다.
이러한 지분경매의 예시를 살펴볼까요?
남양주 3기 신도시
토지보상 수요들로 인한 간접적인 호재가 있습니다.
땅을 소유하고 있는 소유자가 경매에 걸려 지분경매로 나온 것 입니다.
매각물건에 토지지분이라고 나와있고 가격도 천만원도 안 하는 것을 보실 수 있습니다.
사진을 보셨을때 어떤 느낌이 드시나요?
정말 성묘가 깔끔하지 않나요?
그렇다면 조상을 모시는 후손들이 그만큼 묘를 잘 관리하고 소중히 여긴다는 뜻이겠죠?
예전부터 조상을 모시는 땅을 남에게 팔리고 싶진 않을 것 같습니다.
여기서 꿀팁!
묘가 많으면 사람들이 지레 겁을 먹곤 합니다. 하지만 발상의 전환을 하셔야 합니다.
묘가 많다는 이야기는 그만큼 협상을 할 사람이 많다는 얘기입니다.
나중에 낙찰을 받고 매도할 때 굉장히 편하겠죠?
여기서 주의깊게 보셔야 할 게 소유자들의 이름입니다.
소유자 성이 모두 '전'씨 인 거 보이시나요?
여기서 우린 유추를 해볼 수 있습니다.
전씨 후손들이 지금 이 땅을 소유하고 있으며 관리하고 있구나.
경매로 나온 건 사정이 좋지 못 해 나온 거구나.
그래서 이 낙찰자분은 소유자가 모두 '전'씨인 것을 보고 입찰하였다 했습니다.
묘도 잘 관리되어 있고 계속해서 땅을 물려주고 있는데
누가 조상님이 주신 땅을 팔려고 할까요?
결과적으로 전씨 가족중 한 분과 연락이 닿아
예상대로 그 분은 땅이 남의 손에 넘어가길 원하시지 않으셨습니다.
그렇기에 원만한 합의가 되었고,
낙찰가 19,001,000원 이었지만 합의을 통해 45,000,000원으로 매도를 하게되었습니다.
무려25,000,000원의 수익이네요.
이처럼 남들이 두려워하고 인기없는 것을 틈새시장처럼
잘 관찰하여 수익을 높이는 사람들이 많습니다.
이러한 것이 지분경매의 매력이 아닌가 싶습니다.
제가 소개한 사례가 이 동영상이니 꼭 한 번 시청해보세요!
분묘기지권이란?
우리나라는 남의 땅에 있는 묘도 법적으로 보호하는 특이한 의무 아닌 보호가 있습니다.
1. 토지소유자의 승낙을 얻어 설치한 분묘
2. 토지소유자 승낙은 없었지만 20년 동안 공공연하게 분묘를 점유한 경우
3. 자신 소유의 토지 분묘를 설치한 후, 이전 약정 없이 토지를 처분한 경우
분묘기지권은 이미 설치된 분묘인 경우만 주장할 수 있으며 새 분묘를 설치하거나 다른 용도로 사용할 수 없습니다. 존속기간은 권리자가 분묘를 돌보는 동안 계속됩니다.
부동산 거래에서 분묘기지권
일반 거래라면 계약 전에 매도자로부터 분묘를 옮긴다는 확약을 받게됩니다. 잔금을 치르기 전에 분묘를 이전하는 게 보통입니다. 그런데 경매로 낙찰받을 경우는 그렇지 못합니다.
이때는 묘를 관리하는 사람과 협의해서 해결해야 합니다. 분묘기지권이 있다면 내 마음대로 묘를 개장할 수 없습니다. 우선 원소유자를 찾아가 토지소유자의 승낙을 얻고 설치한 분묘인지 확인해야 합니다. 그렇지 않으면 시군 또는 구청장의 허가를 받아 해결할 수 있습니다.
승낙 없이 설치한 분묘나 무연고 묘는 정해진 법에 따라 신문에 3개월이상 개장공고를 하면 가장허가를 받을 수 있습니다. 유골을 수습하여 화장장에서 화장하고, 무연고 납골당에 10년간 안치하면 됩니다.
정리하면
지분경매로 땅을 낙찰 받았을 때
1. 나의 지분을 다른 지분자에게 판다.
2.다른 사람지분을 내가 산다.
3. 부당이득금을 나라에서 받을 수 있다.
4. 경매로 넘겨 수익을 낸다. 이때 공유자우선매수권이 있기 때문에 내가 가져오면 된다.
요즘 낙찰가율이 너무 높아서 경매에 대해 흥미가 없어지셨다면
지분경매를 도전 해보시는 건 어떠신가요?
제가 법원에 처음 갔을 때 가장 충격적이었던 게
단독낙찰이 실제로 일어난 일이라는 겁니다 ㅎㅎ
홀로 낙찰받으시고 걸어가시는데 너무너무 멋지시더라구요.
알고보니 지분경매를 단독낙찰을 받으셨습니다.
(나도 머리를 흩날리며 멋지게 걸어갈 날을 고대하며...ㅎ)
오늘은 땅 지분경매를 가지고 왔는데요. 땅이 있으면
당연히 건물지분경매도 있겠죠?
건물지분경매를 받으신 분들은 공유자와 같이 집을 쓰기도 한답니다...ㅎㅎㅎ
이렇게 재미있는 건물지분경매도 한 번 봐보도록 해봐야 겠네요.
제가 지분경매에 관심이 있는 이유는 앞에서 말했듯이
요즘 낙찰가율이 메리트도 없고 급매정도 가격이라 매력이 점점 사라지고 있는 것 같습니다.
그로 인해 접근하기도 쉽지 않구요. 그래서 이번 2023서울머니쇼에서 강연을 들으며
어느 지역에 투자하는 것이 좋은지 어떤 가격을 써야 낙찰도 받고 수익을 낼 수 있는 지 알고 싶네요.
수익형 부동산(상가)도 너무 기대됩니다.
아, 그리고 부동산은 세금이 제일 관건이죠?!?
아무리 잘 샀었도 세금폭탄인 사례를 많이 봤는데 세금도 강연에 있으니
행복할 따름입니다.
2023 서울머니쇼
2023 서울머니쇼
www.seoulmoneyshow.com
드디어 2023서울머니쇼가 다음주로 다가왔네요.
늦지 않았으니 미리 사전신청하시고 좋은 강연 보시러 오십쇼~!
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